住宅の買い替え時に押さえておくべき住宅ローン3つのポイント

住宅の買い替えを考えたときに、誰しも気になるのがやはりお金の問題でしょう。「買い替えをしたために住宅ローンの負担が増えてしまった」といったことのないように、当記事では、住宅の買い替え時に押さえておくべき住宅ローンのポイントを3点紹介していきます。

【ポイント1】売却と購入どちらを先にするか決める

住宅を買い替える場合、必ず既存住宅を売却しますよね。その際、以下の2パターンが考えられ、どちらを選択するかによって注意すべきポイントが変わってきます。

• 売り先行型：既存住宅を先に売却してから新居を購入
• 買い先行型：新居を購入してから既存住宅を売却

売り先行型では、購入の時点で資金額が確定しているため、資金計画を立てやすいのが大きなメリットです。しかし、既存住宅を引き払う前に新居がみつかるとは限らないので、仮住まいの費用と手間が発生する可能性もあります。

買い先行型の場合は、購入までの時間的制限がないので、自分の気に入った家がみつかるまでじっくりと家探しができます。一方で希望日までに住宅を売却できないケースもありえますから、ダブルローンのリスクも考慮しておかなければなりません。

【ポイント2】ローン残債よりも高く売却する

売り先行型・買い先行型、どちらを選択するにしても、ローン残債よりも既存住宅を高く売却するのが基本になります。ローン残債があると、抵当権の抹消ができずに、売却ができないからです。

購入価格よりも売却価格が低かった場合、自己資金を投入してでも、住宅ローンを精算する必要があります。しかし、誰もが十分な自己資金をもっているとは限りません。そうなると、不足分を合わせて借り入れする「住み替えローン」を利用することになります。

とはいえ住み替えローンを使えば、ローンを二重に払う事態は防げますが、住宅ローンの総額が高くなってしまいます。金利などの借入条件も通常より割高になるため、やはりローン残債よりも高値での売却を目指すべきです。

【ポイント3】ムリのない範囲でのローン利用を心がける

前述のとおり、ローン残債がある場合は、住み替えローンかダブルローンを利用するしかありません。どちらの住宅ローンを利用するにしても、どうしても支払い負担は増えてしまいます。

かりに現在は問題なく支払いができるとしても、長い人生のなかでは、いつどのようなハプニングが起こるとも限りません。教育費の急激な負担増・病気や介護による収入減など、そういった事態が起きても問題なく支払える返済額を基準に計画を立ててください。

とはいえ、独力でこういった長期的視野に基づいた資金計画を立てるのは、なかなか大変です。そういう場合は、不動産業者や建築業者といった専門家に相談するのが一番確実だと思います。

弊社でもムリのない資金計画のお手伝いをしていますので、お困りの際はどうぞお気軽にご相談ください。