中古マンションをネット媒体で探す際に、色々と条件を入力されていますよね？
「沿線・駅距離・広さ・築年数」
本日は、検索項目の中でも気になる「築年数」についてお話しします。
築年数が長いマンションだと、大きな地震の際に崩れてしまわないか、老朽化が原因で雨漏りや、すき間風が生じるのではないか、心配になる皆さんの心理はとてもわかります。
ただ、築年数が長いからと言って一概に悪い、つまり上記のような現象が生じるリスクが高いわけではない事をご存知でしょうか。
実は築年数よりもマンションの老朽化に影響を与えているのは、「管理体制」なのです。築年数が長くてもマンションの管理さえしっかり行き届いていれば、いざというときでも被害は最小限に留まります。一方、築年数が浅くても、管理がずさんなマンションはすぐにガタがきてしまいます。
本コラムではそんなマンションの管理体制について書いていきたいと思いますが、その前に、まずはマンションがどのようにして老朽化するのかを説明いたします。
頑丈そうに見える鉄筋コンクリート造（RC造）の建物でも、長年の雨風にさらされてると、小さなひび割れが発生します。
そこから水や空気が侵入し、鉄骨に触れてしまうと…錆びる原因となってします。
鉄骨が錆びると膨張した鋼材の体積でコンクリートが押し出される「爆裂」という現象が起きます。
そうなると、建物の強度自体がもともとの設計強度よりも大幅に弱くなってしまいますから、大地震に耐えられなくなっている恐れも生じます。
ものすごく怖い話ですよね…
しかし、管理体制が良好なマンションではコンクリートにひび割れが生じた際にしっかり修繕工事を行ってくれるので鉄骨が錆びる危険性も大幅に少なくなります。
ではどのようにして管理体制が良好なマンションかどうかを判断できるのか。
チェックしてほしい項目は3つあります。
①管理会社はどこか
②管理方式はどうなっているか
③定期的に修繕工事が行われているマンションかどうか
です。
①については、まず組合が管理を任せている管理会社が、信頼のおける管理会社かどうかを一度サイトを訪れるなどして調べてみることが重要です。
②について、マンションの管理方式には全面委託、部分委託、自主管理の3種類があります。
【自主管理】
管理業務の全てを住人が行う必要があるのに対し、管理費が安いというメリットはあります
【全面委託管理】
専有部分以外のメンテナンス、お掃除などは全て管理会社等に任せらます。
長期修繕計画についても、その提案の策定から見積もりまで行ってくれますので、あとはそれがきちんと行なわれているかを確認するだけで済みます。
【部分委託管理】
自主管理と全面委託の中間、と考えてください。
マンションの管理方式については、物件検索をするポータルサイトにはっきり記載されていますので、やはりマンションの老朽化や管理が心配な方は、多少管理費が高くとも全面委託管理が行われているマンションを選ぶことをお勧めします。
③について、きちんと修繕積立金を貯めて、長期修繕計画に基づいて定期的に大規模修繕工事が行われているかどうかをチェックする事が大切です。気に入った物件が見つかって、最終的に買うかどうかを判断する段階になったら、仲介業者に管理状態について、質問してみると良いでしょう。きちんとしているマンションなら、管理状態を推測できる管理組合の修繕履歴などを開示してくれると思います。
いかがだったでしょうか。マンションを選ぶとき、築年数より先に見るべきは「管理体制」。築30年、40年の物件でも、実際に中古市場に出て取引が行われています。いたずらに心配する必要はありません。
きちんとチェックすれば、いい物件がきっと見いだせるはずです。
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