「住宅ローンの審査って、結局何を見られているの？」
年収が高ければ通るのか、勤続年数が短いと不利なのか、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。実は、銀行が見ているポイントは意外とシンプルです。
そして、“高収入＝安心”というわけでもありません。
この記事では、住宅ローン審査で銀行が確認している主な項目と、通過しやすくするためのポイントをわかりやすく解説します。
1. 年収 ― 見ているのは「手取り」ではなく額面金額
まず最も基本となるのが年収です。
住宅ローン審査において銀行は、源泉徴収票の「支払金額」や確定申告書の「所得金額」をもとに返済能力を判断します。ここで重要なのは、単なる額面年収ではなく「安定した所得かどうか」という点です。
会社員であれば過去1〜3年分の源泉徴収票、自営業者であれば直近3期分の確定申告書を確認されるのが一般的です。
また、銀行が重視するのは「返済負担率」です。
返済負担率とは、「年間返済額 ÷ 年収 × 100」で算出されます。
一般的には
・25％以内が安全圏
・35％が審査上限の目安
とされています。
つまり、年収500万円の場合、年間返済額は125万円以内（月約10万円の返済額）が安心ラインということになります。
場合によりますが、会社員であれば額面年収の7~8倍が、借りられる金額のおおむねの目安とされています。
2. 勤務先と勤続年数 ― 会社規模より“継続性”
「大企業勤めでないと不利？」と思われがちですが、実は銀行がまず見るのは勤続年数です。
医療保険の資格情報（マイナンバーカード）に記載されている「資格取得年月日」で、いつから勤務しているかを確認します。
目安としては、
・勤続1年以上がひとつの基準
・3年以上あればより安心
・1年未満でも審査自体は可能
というのが一般的です。
大企業勤務であっても転職直後だと慎重に見られますし、逆に中小企業でも長年安定して勤めていれば評価は高くなります。住宅ローン審査において銀行は「この人は今後も安定的に収入を得られるか」を見ています。
また、転職したての場合でも、業種が同じor近い場合であれば「キャリアアップ」としてプラスに判断されることもあり、勤続年数自体が短いからといって、諦める必要はありません。
3. 借入状況 ― ここで落ちる人が多い！
意外と見落としがちなのが、他の借入です。
・カードローン
・マイカーローン
・リボ払い
・スマホの分割払い
・美容ローン
…など。
これらはすべて「借金」としてカウントされます。
銀行は信用情報機関（CICなど）に照会をかけ、個人信用情報を取得し申告内容と照らし合わせます。個人信用情報とは、クレジットやローンの契約や申し込みに関する情報のことで、客観的な取引事実を登録した個人の情報です。クレジットカードや奨学金の滞納履歴もここに記載されます。
なので、虚偽申告はほぼ確実に発覚します。
特にリボ払いは「少額だから大丈夫」と思われがちですが、審査ではマイナス評価になりやすい項目です。またスマホの分割払いも意外と引っかかるポイントです。住宅ローンを借りる際にはあらかじめ一括返済をしておくと安心でしょう。
4. 実は見られている細かいポイント
銀行は以下の点も総合的に判断します。
①健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）
②自己資金額
③物件の担保価値
④物件価格だけでなく諸費用も含めて審査
次に①の健康状態と③物件の担保価値と④の諸費用について少し詳しく説明します。
健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）
民間の金融機関から住宅ローンを借り入れる場合、団信（団体信用生命保険）に加入にするのが一般的です。団信加入の際の審査基準として、持病があるとマイナスに働く可能性があるのは事実ですが、病歴を隠すのも良くありません。保険会社は病名だけで機械的に判断しているのではなく、現在の治療状況や症状の状態まで見て、総合的に判断しています。例えば、「持病があるが医師の判断の下適切に服薬を継続し、症状が落ち着いている」ような場合、その旨を詳しく説明した方が良い結果になることもあります。
また、住宅金融支援機構と金融機関の提携により提供される住宅ローンである『フラット35』の場合は団信の加入義務はないので、そちらを利用するという方法もありますが、その分金利が上乗せになるというデメリットもあります。
物件の担保価値
物件の評価額によっては、希望額の満額融資が難しい場合があります。たとえばマンションの場合、1981年5月31日までに「建築確認」を受けた建物は旧耐震基準の建物に該当します。金融機関によっては担保評価を慎重に行う場合があり、新耐震の建物と比べて融資額が調整されるケースもあります。ただし、物件の状態や管理状況、金融機関の方針によって判断は異なります。
諸費用
不動産を購入する際の主な諸費用は、新築の場合は物件価格の5〜7％、中古の場合は7〜10％が目安です。住宅ローン審査では、物件価格だけでなく諸費用を含めた総借入額で返済負担率が計算されます。そのため、頭金の有無によって審査の条件が変わってくるケースもあるということを押さえておきましょう。
5. ワンポイント：審査を通りやすくするには
審査前にできる対策はあります。
・クレジットカードのリボ残高をなくす
・スマホを分割払いしている場合、事前に一括返済しておく
・不要なカードを解約する
・転職直後なら半年〜1年待つ
これだけでも印象は変わります。
また、収入証明は直近までの給与明細や賞与明細をきちんと揃えておきましょう。
まとめ：銀行が見ているのは「継続して返せるか」
住宅ローン審査で銀行が見ているのは、
・年収
・勤続年数
・他の借入状況
・健康状態と担保価値
この4点が基本です。
逆に言うと、
・返済負担率オーバー
・転職直後
・信用情報に延滞履歴
・病歴
これらの要素があると、住宅ローン審査に影響が出る可能性があることを理解しておきましょう。高収入であっても借入が多ければ不利ですし、年収がそれほど高くなくても安定していれば評価されます。
住宅ローンは長期契約です。銀行は「今」よりも「これから」を見ています。
購入したい物件が見つかって、いざ審査！と意気込んだのに審査に通らず、ローン特約で契約が白紙になるケースもあるので、良い物件を見つけたらすぐ購入に向けて動くためにも、早い段階で事前審査を活用して現実的な借入可能額を事前に把握しておくことをおすすめします。
無理のない返済計画を立てることが、結果的に安心して暮らせる住まいづくりにつながります。
この記事を読んだ今が、いちばんいいタイミングです。
後回しにすると、選択肢はどんどん減っていきます。
本当に大事なのは、“暮らし方×資金計画”をセットで考えること。物件選びからローンまで、まとめて相談できます。まずは情報収集のつもりで、お気軽にどうぞ。
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